静岡の税理士　稲葉孝の得する税務講座 » 稲葉孝の『週間得する税務講座』

借入金のお話　その２０８

　経営計画の内容とその作成手順の話をしています。

　その中に成功の条件という項目がありますがそこに経費削減策を書いていきます。

　それを受け、いろいろな経費につきどんな削減策があるのかという話をしています。

　前回、固定資産税の話をしましたがその続きです。

　固定資産税は静岡県の場合は課税標準額に１．４％の税率で計算されます。

　この課税標準額は固定資産税評価額基準に金額調整を行って算出しています。

　例えば居住用の土地は課税を割引くとか土地や建物の状況により変わります。

　さすがにその調整により割高になるということはありません。

　評価額、特に土地の評価額は時価により変動するのですが、さすがに毎年変動させるのは大変です。

　ということで評価額については原則として３年ごとに見直すということになっています。

　この「３年毎」がいつかというと、前回は平成２４年でした。

　次回は平成２７年になります。

　これは丁度３の倍数になっているので分かり易いですね。

　また、西暦で考えたとしても前回の見直しが２０１２年、次回は２０１５年なので２０００年を無視して下二桁を見ればやはり３の倍数になるので分かり易いですね。

借入金のお話し　その２０7

　 経営計画の内容とその作成手順の話をしています。

　その中に成功の条件、という項目がありますが、そこに経費の削減策を書いていきます。

　それを受けいろいろな経費につきどんな削減策があるのか、という話しをしています。
　

　前回固定資産税の話で土地の評価は時価にあわせて変動するが、建物の評価はほとんど変わらない、と言う事を書きました。

　建物は時の経過とともに古くなって行きます。

　それにもかかわらず評価が下がらないのはおかしいのではないかと思われるかもしれません。

　実は次のようなからくりがあるのです。

　建物の評価は最初から下げてある、という事です。

　実際の建築価格のだいたい半分くらい。

　実際に６０００万で自宅を建てたお客さんの建物の評価額が１５００万位だったなんて事もありました。

　つまり最初から評価を下げているのだからその後あまり評価が下がっていかないとしても文句はいわないでね、という事のようです。

　確かに一定年数を過ぎると実際よりも高い評価額という事になってしまうのでしょうが、そこに至るまでにずっと実際よりも低い評価額で課税をされているわけですからけして損をするという事ではない、という考え方なのでしょう。

借入金のお話し　その２０６

　経営計画の内容とその作成手順の話しをしています。

　その中に成功の条件、という項目がありますがそこに経費の削減策を書いていきます。

　それを受けいろいろな経費につきどんな削減策があるのか、という話しをしています。
　

　前回家賃の話をしたのですが、今回はちょっと脱線して建物の固定資産税の話をします。
　
　土地は時価が分かりやすいので固定資産税評価額が結構変動します。

　でも、建物の固定資産税評価はほとんど変わらないのです。

　確かに少しづつは下げてくれているようですが、その下がり幅は微々たるものです、なぜでしょう。
　
　土地は『ここらへんの土地はだいたいこのぐらいの値段』というまとまりがありますが、建物は１つ１つ全く違います。　
　
　ですから、建てた時は市の職員が見に来て評価を決めます。

　しかし、その後はどのくらい古くなったか、大事に住んでいるか、手入れをしているかなどなど、とてもじゃないけど調べられません。

　ですから、一回決めた評価額はあまり変えないのです。
　
　どんどん古くなっているのに評価をあまり変えないというのはずるいじゃないかと思いますが、実はある事によっていわゆる『ずるい』状況は起きていないのです。

借入金のお話し　その２０５

経営計画の内容とその作成手順の話をしています。

その中に成功の条件、という項目がありますがそこに経費の削減策を書いていきます。

それを受け色々な経費につきどんな削減策があるのか、という話をしています。

今日は地代家賃の続きです。

家屋は時の経過とともに古くなります。

もし借りている人が出ていってしまったら修繕費をかけて直した上に家賃も下げざるを得ません。

しかも次に入る人がすぐ決まるかどうかも不明で場合によっては何カ月も空いてしまうことだってあり得るのです。

そんな話をもって家賃交渉をしてみてはいかがでしょうか。

今のまま借り続けるのであれば途中で修繕する必要がありません。

どんな人が入ってくるかもわからないという危険もありません。

借り続けてくれるのが一番なはずです。

「だから次の契約の時はまけてよ。」決して言いにくい話ではないと思います。

ただし契約をしっかり確認した上で事前に話をするのは礼儀だと思います。

借入金のお話　その２０４

　経営計画の内容とその作成手順の話しをしています。

　その中に成功の条件、という項目がありますがそこに経費の削減策を書いていきます。

　それを受けいろいろな経費につきどんな削減策があるのか、という話しをしています。
　

　今回は地代家賃の続きです。
　
　土地の価値が下がっているのであれば地代はもちろん、家賃だって下がるできだ、という話しをしました。

　それでは建物の方はどうでしょう。
　
　建物は使えば使うほどいたみます。

　逆に使っていない方がいたむ、なんて話しを聞きますが、いずれにしても時の経過と共に古くなっていくのは当たり前です。

　それでも家賃は変わらっていないんですか。
　
　もし、その建物がまだそんなに古くなっていないとしましょう。

　今、借りている人が出ていっても家賃は変わらないかもしれません。

　少なくとも上がる事はないでしょう。

　しかし、もうそれなりに古くなっているとしたら、今借りている人が出ていった後は、原状回復の修繕をお金をかけてした上でなおかつ家賃は下げざるを得ないと思います。

　いやらしいようですが、それを逆手にとるのです。